טרודי נ' הימנותא בע"מ

פסק דין

1. תביעה לאכיפת הסכם חליפין במקרקעין.

2. אביו המנוח של התובע, סלמאן אחמד אסעד טרודי ז"ל (להלן: "האב"), היה בעליהן של זכויות בחלקות קרקע פלוניות, בשטח כולל של 8556 מ"ר. ביום 14.7.75, נחתם הסכם בין האב לבין הנתבעת – חברת הימנותא – לפיו החליף האב את זכויותיו בחלקות הנ"ל בזכויות שקיבל בחלקה הידועה כחלקה 16 בגוש 19204 (להלן: "החלקה"). כמפורט בהסכם, זכאי האב לשטח של 6118 מ"ר מתוך החלקה. ואכן, כעולה מנסח רישום היסטורי שצורף לתצהירו של התובע, נרשמו זכויות אלה – שהינם מחצית משטחה של החלקה - על שמו של האב, עוד ביום 19.7.76. ביום 24.12.76, נשלח מכתב, חתום על ידי עו"ד אברהם הללי, מטעם הנתבעת, בו נאמרו הדברים הבאים:

"לפי בקשתך, אנו מאשרים בזה כי מחצית החלקה מספר 16 הנ"ל שנרשמה על שמך בהתאם להסכם החליפין בנינו, הומר בשטח ברוטו הכולל את הכביש החוצה אותה בשטח כולל של 8,556 דונם.

אנו מסכימים כי שטח זה יוקצה לך בצד הצפוני של החלקה הנ"ל בהתאם לתרשים המצ"ב.

חלקי הימנותא בחלקה זו שכולל את הדרך יהיה יתרת שטח החלקה בצד דרום, אשר יבוא להמיר את מחצית החלקה הנ"ל הרשומה על שמנו". (מסמך זה יכונה להלן "מכתב עו"ד הללי").

למסמך האמור צורף תשריט המתאר את החלקה, כאשר זו מחולקת לשתי חלקות משנה, המסומנות בספרות 16/1 (הצפונית) בשטח של 8556 מ"ר ו- 16/2 (הדרומית), ששטחה 3680 מ"ר. בתשריט האמור נרשם כי החלקות הנ"ל כוללות אף דרך העוברת עליהן. כותרתו של התשריט הינה "הצעה לחליפין".

אין חולק על כך כי מאז נערכו מסמכים אלה ועד עצם היום הזה, לא נרשמו כל זכויות על פיהם.

אביו של התובע נפטר לבית עולמו ביום 16.11.79. יורשיו היו התובע ואחיו. גם האח נפטר לבית עולמו, והתובע הינו יורשו. כך, שכיום כל זכויות האב הועברו לתובע.

3. במהלך השנים ערך התובע הסכמים שונים, במסגרתם הוא העביר חלקים מזכויותיו בחלקה לאנשים שונים. ביום 23.8.89, התקשר התובע בהסכם עם ה"ה מונדר ופאטמה מוסא, לפיו מכר להם זכויות המגלמות שטח של 1114 מ"ר מתוך החלקה. הסכם זה נעשה ללא תמורה. הזכויות על פי הסכם זה, נרשמו על שם הרוכשים רק בשנת 93. כמו כן, נערך ביום 15.2.91 הסכם מכר לפיו מכר התובע חלק מן הזכויות בחלקה, המגלם שטח של 180 מטר ממנה, לד"ר חביב נאסר. זכויות אלה נרשמו על שם הרוכש לפי צו בית משפט מיום 8.7.2010. כמו כן העביר התובע לבנו וכלתו סלמאן ונליה טרודי, חלקים בזכויות המהווים 157 מ"ר.

החלקים האמורים, אשר הועברו על ידי התובע, מצויים בחלקים שונים של החלקה. כך, מצוי החלק אשר נמכר לה"ה מוסא בחלקה הצפוני מזרחי של החלקה. החלק אשר הועבר לד"ר חביב נמצא בחלקה הדרומי/מזרחי של החלקה, ואילו חלקו של בנו, מצוי במסגרת חלקה הדרומי של החלקה.

בשנת 1987, קיבל התובע היתר בנייה, ובנה בית מגורים בשטח של 157 מ"ר וכן מקלט בגודל 10 מ"ר. נראה כי שטח זה, מגלם את השטח אשר הועבר לבנו. הבנייה מצויה על חלקה הדרומי של החלקה.

ברי, כי פיזורם של החלקים אשר הועברו על ידי התובע לצדדים שלישיים, שאינם צדדים להליך דידן, משתרע על פני כל החלקה, באופן שאינו תואם לביצוע החלוקה כפי התשריט המצורף למכתבו של עו"ד הללי.

4. בתביעתו זו שבפנינו, דורש התובע מן הנתבעת כי תקיים את חלקה בהתאם למכתב ההתחייבות שניתן על ידה בחתימת עו"ד הללי, ותעביר על שמו חלקים מזכויותיה, באופן שהזכויות הכוללות הרשומות על שמו, תהיינה 8556 מ"ר.

מנגד, טוענת הנתבעת, כי פרט לכך שהתביעה התיישנה, הרי מכתבו של עו"ד הללי אינו מהווה משום התחייבות להעברת זכויות. מדובר - נוכח ניסוחם של המכתב והתשריט – לכל היותר בהצעת חליפין. הצעת חליפין זו, מגלמת את הסכמתה של הנתבעת לחלוקה שונה, ובלבד שהשטח שיקבל האב המנוח, יהיה בצידה הצפוני של החלקה. חרף הצעה זו, השתלט התובע, ללא הסכמת הנתבעת, על חלקה הדרומי של החלקה וחלק בצפונה, ובכך גילה דעתו כי הצעת החליפין נזנחה ואיננה עוד.

באשר לטענת ההתיישנות, טוען התובע כי גילה את דבר קיומם של ההסכמים בין אביו המנוח לבין הנתבעת, רק בחודש מרץ 1989, לאחר שמודד ערך עבורו מדידות של החלקה – בעקבותיהן גילה כי ה"ה מוסא וד"ר חביב מחזיקים בחלקים מן החלקה. על כן, פנה אל הנתבעת בבקשה כי תגלה לו את מסמכי הרכישה, על מנת שיוכל לזהות את זכויותיו.

5. במסגרת ההליך נשמעו שתי עדויות. מטעם התובע העיד התובע בלבד. הוא הודה כי לא היה צד להסכמים שבין אביו לנתבעת, וכי העובדות הנוגעות להסכמים אלה נודעו לו באיחור – בשנת 1989 - לאחר שניגש לביצוע בנייה בחלקות. מטעם הנתבעת העיד מנהל מחלקת העסקאות, מר הרצל כהן. עד זה, גם הוא לא היה צד לכל ההליכים, עדותו נסמכת על המסמכים שבתיק. למעשה, אין בעדותו אלא משום עדות שמיעה. עם זאת, כל המוצגים שצורפו לתצהירו ולתצהיר התובע, מהווים, בהסכמת בעלי הדין, חלק מחומר הראיות שבתיק.

6. הצדדים חלוקים בינם לבין עצמם באשר למשמעו של מכתב ההתחייבות מיום 24.12.76 שנכתב על ידי עו"ד הללי. כאמור, טוענת הנתבעת כי מסמך זה אינו מגבש כל התחייבות מצידה, אלא מהווה משום הצעה לחלוקה. לא הובא כל ראיה מכלי ראשון באשר לנסיבות האופפות את כתיבת המכתב האמור. זאת, הגם שהנתבעת, הטוענת להיות המכתב "הצעה" בלבד, יכולה היתה לזמן לעדות את עו"ד הללי, כפי שעשתה בהליך קודם שהתנהל בבית משפט השלום. הנטל להוכחת היותו של המכתב משום הצעה, מונח על כתפה של הנתבעת. המכתב עצמו אינו מותנה, ואינו נחזה כהצעה נוכח תוכנו הברור. לא נאמר בו כי הנתבעת מציעה לאב המנוח לבצע חלוקה, אלא: "...אנו מאשרים בזה כי מחצית החלקה מספר 16 הנ"ל ... תומר בשטח ברוטו ... בשטח כולל של 8.556 דונם". בנוסח זה אין, לפי לשונו כל התניה. אמנם בתשריט המצורף למכתב נאמר "הצעה לחליפין", אולם הנטל להוכיח כי אכן מדובר בהצעה ולא בהתחייבות, עדיין רובץ על הנתבעת. הנתבעת היא אשר ניסחה את המסמך הדו משמעי. כידוע, הכלל הוא כי מסמך יפורש, במקרה של חוסר בהירות, כנגד מנסחו. במיוחד נכון הדבר שעה שמדובר במסמך אשר נערך על ידי גוף בעל עוצמה כלכלית, ידע וניסיון, המיוצג על ידי עורכי דין. זאת, שעה שמול הנתבעת, ניצב האב המנוח – אדם בא בימים, אשר כעדות בנו, לא ידע קרוא וכתוב. (ראה ע"א 631/83, המגן חברה לביטוח נגד מדינת הילדים (6.12.85).

7. על כן, לו אמור הייתי להכריע משפט זה על סמך המסמכים האמורים בלבד, היה עלי לפסוק לטובתו של התובע. אלא, שאין לנתק את המסמכים מהקשרם הכולל של הדברים. פעולתם של הצדדים עשויה, במקרים מסוימים, ללמד על אשר הסכימו. יתר על כן, לעיתים אף שיהוי בעמידה על הזכויות, תוך יצירת עובדות פיזיות בשטח, עשוי ללמד על ויתור, או השלמה, או אף הסכמה עם טענות הצד שכנגד.

במקרה שלפנינו, ההסכמה המגולמת במכתבו של עו"ד הללי, כוללת שני חלקים. חלקה האחד מתייחס לגודל השטחים אשר יוקצו לכל צד. החלק השני מתייחס למיקומם של שטחים אלה. כאמור, חלקו של האב המנוח על פי ההסכמה האמורה, אמור להיות בחלקה הצפוני של החלקה. בפועל, בנה התובע את בית מגוריו על חלקה הדרומי של החלקה. יתר על כן, הוא העביר זכויות בחלקה לד"ר חביב ולבנו וכלתו בחלק הדרומי. על כן, ההסכם האמור שוב אינו בר ביצוע כיום, אלא אם כן יבוטלו ההסכמים שבין התובע לבין הרוכשים, והתובע יפנה את בית מגוריו ובית מגורי בנו וימסרם לנתבעת. מנהגו של התובע, אשר תפס חזקה בחלק הדרומי של החלקה, והעביר אף זכויות מחלק זה לצד שלישי – הגם שהזכויות בחלק זה, אמורות היו להיות זכויותיה של הנתבעת, גרם לכך ששוב לא ניתן יהיה לבצע את ההתחייבויות ההדדיות הגלומות במכתבו של עו"ד הללי, כלשונן.